L' immobilier à Nice, Cannes et Antibes
La région PACA en général est depuis toujours l'une des plus dynamiques de France. En son sein, le littoral connaît une forte densité de peuplement et cela se vérifie aussi pour le département des Alpes-Maritimes, lequel présente la particularité d'allier des métropoles administratives et économiques comme Nice à des lieux de villégiature privilégiés, comme Cannes. Où en est l'immobilier local dans ce contexte? C'est ce que nous allons tâcher de voir dans la présente étude.
UNE ZONE IMMOBILIÈRE TENDUE Les régions de France offrent des visages extrêmement différents en matière de paysages, de vitalité économique et d'immobilier. Les Alpes-Maritimes se distinguent par le dynamisme colossal de leur zone littorale, associé à un arrière-pays rapidement montagneux. La conséquence de cette situation exceptionnelle est une densité de population très importante sur la côte, Nice formant d'ailleurs une métropole de premier plan. L'une des conséquences induites est une certaine tension observable sur le marché de l'immobilier local, où les prix reflètent la richesse des habitants du département, quoique évidemment les inégalités soient toujours indéniables en la matière. Il est évident que les prix baissent en allant vers le nord dans l'arrière-pays, mais même là ils sont loin d'être dérisoires et le bâti se fait parfois rare. C'est toutefois sur la côte que l'offre immobilière est de loin la plus abondante, à l'image de la demande, et que les prix sont tirés vers le haut. On remarquera en effet que fin 2019 le volume des transactions immobilières était en baisse de 0,6% pour la France entière par rapport au trimestre précédent, tandis que le prix du mètre carré constaté chez les notaires dans l'immobilier ancien chutait de 0,5% pour atteindre une moyenne de 3472€, d'après le baromètre SeLoger/LPI correspondant. Mais si la moyenne nationale décroissait ainsi, c'était à cause de la conjoncture observable dans la capitale, mais aussi dans des villes de province telles que Lille, Toulouse, Montpellier, Strasbourg et Toulon.
LE CAS DE NICE
Loin de suivre la tendance du voisin Var, le 06 est de son côté en pleine croissance, encore une fois, du côté des prix immobiliers. Le prix au mètre carré moyen a augmenté de 4,1% sur les annonces immobilières, et de 3,9% sur les actes authentiques signés. La Côte d'Azur, à l'image de la métropole niçoise, reste la zone la plus chère de tout le littoral méditerranéen français: le prix de l'immobilier à Nice était évalué à 4348€ du mètre carré en moyenne en novembre 2019, contre 3357€ à Marseille, 3004€ à Montpellier ou encore 2333€ à Toulon. Ainsi, grâce à son offre immobilière abondante, à sa surface importante et à ses cités, Nice peut afficher un prix au mètre carré inférieur à celui qui pourra être constaté à Antibes ou à Cannes, comme nous le verrons plus loin. Les chiffres de début 2020 corroborent totalement la bonne conjoncture déjà observable en 2019 à Nice. Le baromètre LPI/SeLoger de février 2020 montre que la hausse des prix de l'immobilier est de nouveau au rendez-vous dans toutes les grandes villes françaises à l'exception de Bordeaux et Toulon. Nice continue son chemin ascendant, avec une hausse de 2,7% du prix du mètre carré à la signature, et de 2% sur les annonces. Le prix moyen du mètre carré se porte ainsi à 4192€ actuellement sur Nice même, tous types d'habitation confondus. La "nouveauté" avec ce début d'année 2020, c'est le retour à la hausse des maisons de la métropole dans l'ancien, avec du 1,8% par rapport à février 2019 (l'augmentation est de 2,2% pour les appartements).
Les disparités immobilières au sein de la commune de Nice sont réelles, même si nulle part on ne saurait observer une flambée des prix dans tel ou tel quartier. Naturellement, la façade maritime est plus coûteuse que l'intérieur des terres, mais sans une rupture choquante entre les quartiers. Le plus cher est le mont Boron, à 6675€ du mètre carré en moyenne (chiffres de février 2020), devançant de peu les 6661€ du Vinaigrier, donc tout à l'est de la commune. Au Carré d'Or, qui porte bien son nom, en plein cœur du Nice méditerranéen, les prix sont élevés, avec 6646€/m². Tout autour, ils restent soutenus: 5919€ à Masséna, 5331€ dans la zone "Médecin", 5301€ pour la Coulée verte, 5596€ dans le Vieux-Nice, 5582 € à Wilson et 5585 € au Port.
Sur les hauteurs, les quartiers résidentiels chics et bien pourvus en maisons familiales sont en tête des prix: 4792€ du mètre carré dans le célèbre quartier de Cimiez, 4807€ à Rimiez et 4735€ à Saint-Pancrace/Pessicart. On trouve une configuration un tant soit peu similaire en zone centre-ouest, au niveau de la Corniche-Fleurie (4495€/m²), de Fabron (4588€), de Lanterne (4455€), de Magnan (4893€), des Baumettes (4741€), des Fleurs-Gambetta (4648€) et des Musiciens-Thiers (4890€) et de Notre-Dame (4872€). La ville de Nice a sans doute la particularité de proposer des genres de cités en plein centre-ville. Partout ailleurs, c'est-à-dire dans les deux tiers de la superficie de la commune de Nice, les prix sont en dessous des 4500€ du mètre carré (en moyenne). C'est particulièrement visible dans tout l'ouest (jusqu'à l'aéroport, côtier) et au nord. Sans surprise, les prix les plus bas se trouvent aux Moulins (2560€), à L'Ariane (1594€), Bon-Voyage (2453€) et La Lauvette (2672€). De très belles opportunités seront à saisir au nord-ouest de la commune, cependant plus isolé par rapport aux pôles d'activité de l'agglomération.
LES PRIX À ANTIBES
Antibes est une commune très particulière de l'aire urbaine niçoise. Elle profite à la fois du rayonnement économique et scientifique de la métropole, Nice, tout en offrant une situation touristique remarquable. C'est donc logiquement la troisième ville la plus peuplée du département des Alpes-Maritimes, avec trois cantons en son sein et près de 75000 habitants. Prix au m2 à Antibes: 4703€ en moyenne en février 2020. La fourchette est délimitée par un minimum de 3904€ le mètre carré et un maximum de 5760€. Sans surprise, c'est au niveau du cap d'Antibes où le prix des demeures privilégiées est le plus impressionnant: 10286€ en moyenne! Situation oblige, ce n'est pas le centre-ville historique qui fait payer plus cher, mais la côte: les prix moyens sont encore supérieurs à 5000€ du mètre carré au Ponteil. Dans tous les autres quartiers, les prix sont dans les 4000€ du mètre carré: seuls Les Semboules à l'extrémité ouest dans les terres, Les Bastides au beau milieu de la commune et Azurville-Val Claret sur le littoral est passent en dessous de ce plancher.
L'IMMOBILIER À CANNES: ÉTAT DES LIEUX
Cannes est sans doute la ville de la Côte d'Azur la plus célèbre à travers le monde, partageant sa notoriété avec celle du cinéma en général. C'est un lieu éminemment agréable, attirant de nombreux touristes et des fortunes colossales, bien souvent installées à l'année, à demeure. Les emplois induits sont ainsi nombreux et de bonne qualité. Cela explique que le Prix au m2 à Cannes soit loin d'être anecdotique: 5201€ en moyenne pour le mois qui vient de s'écouler. Un prix bas se montera à 4119€, et un tarif élevé à 6910€ du mètre carré. Il convient de rappeler qu'avec 75000 habitants Cannes est la deuxième plus grande ville de son département, qualité qu'elle se dispute dans un mouchoir de poche avec Antibes. À Cannes, c'est l'ensemble de la commune qui affiche des prix moyens élevés, au sens où le maximum est atteint avec 8364€/m² au niveau de la Croisette et du Palm Beach, ce qui est donc bien inférieur au pic du cap d'Antibes (prix du mètre carré supérieur à 10000€, rappelons-le). Mais les prix restent hauts dans tous les quartiers limitrophes ou proches: 7373€ au Moure-Rouge, 6600€ à La Californie, 6213€ à Terrefial, 5932€ à Pierre-Longue, 5874€ autour de la gare, 5620€ au Vieux-Port, 5373€ à Stanislas, 5308€ à Montfleury, 5250€ à La Peyrière. Dès qu'il y a vue sur mer, les prix peuvent s'emballer!
Ce n'est que dans le nord et l'ouest de la commune que les prix de l'immobilier commencent à baisser sensiblement. Le quartier Font-de-Veyre, à 4983 € du mètre carré en moyenne, fait office de zone tampon, au même titre que Saint-Cassien-Bastide Rouge en voisinage de l'aéroport de Cannes-Mandelieu (4780€/m²) et que Le Riou avec du 4773€ du mètre carré. Si le quartier Saint-Joseph est encore légèrement au-dessus des 4000€ du mètre carré, c'est uniquement en raison de sa partie proche de la mer au niveau de La Bocca: la pression immobilière y diminue au fur et à mesure que l'on va vers le nord. En bordure du Cannet, les quartiers Croix-des-Gardes, Le Grand-Jas, Tassigny, Broussailles, Vallergues, Saint-Nicolas, Petit-Juas et Camp-Long sont dans le même ordre de prix. Dans cette zone, seule l'enclave de la cité Carnot offre le prix bas de 3481€ du mètre carré en moyenne. Le centre de La Bocca, élargi aux Muriers, est à la fois agréable, populaire et abordable, avec un mètre carré aux alentours de 3500€. Le Plan et la Colline des Puits en sont la continuité logique, avec un immobilier à peine plus cher. Les prix remontent très nettement au niveau du Grand Saule (4195€) et du Pont d'Avril-L'Abadie (4083€), côtoyant le très accessible Ranguin à 2687€ du mètre carré, principalement en raison de ses cités.
L'IMMOBILIER DU RESTE DE LA CÔTE D'AZUR Nous avons donc évoqué les trois grands noms de la Côte d'Azur que sont Nice, Cannes et Antibes, où le tourisme croise volontiers les intérêts économiques. Naturellement, les prix de l'immobilier diminuent, comme nous l'avons dit, en choisissant de quitter ces trois villes phares pour s'installer vers le nord, sur les hauteurs. Celles-ci sont cependant bien souvent en dehors des principaux circuits de communication et des réseaux de transports en commun. D'un point de vue pratique, il est donc plus judicieux (pour se rendre au travail, à l'école…) de privilégier le littoral, pourvu de très nombreux services. Ici, vous remarquerez que les communes de la Côte d'Azur qui servent de liens entre Cannes, Antibes et Nice ne sont pas "données" elles non plus, quoique moins chères. Ainsi, Vallauris entre Antibes et Cannes affiche une moyenne de 3828€ le mètre carré. Plus chic, Villeneuve-Loubet est plus onéreuse que Nice, avec du 4948€ le mètre carré. Cagnes-sur-Mer (4099€/m²) et Saint-Laurent-du-Var (4278€) sont d'excellentes alternatives pour les travailleurs de la métropole. On trouvera également des zones huppées sans façade littorale: c'est le cas de Mougins, où le souvenir de Picasso est encore vif, où l'immobilier se monte à 4791€ du mètre carré en moyenne. Ces prix montent encore à Valbonne et Opio, témoignages d'une nature d'exception. Ce n'est que plus au nord, véritablement dans les zones montagneuses, que les prix baissent réellement: en dessous de 4500 € du mètre carré à partir de Grasse, le seuil des 2000€ est brisé à l'extrémité nord du département, avec même du 1273€ en moyenne sur la commune du Mas. Il est donc fort probable que la hausse des prix de l'immobilier constatée à Nice, Antibes et Cannes ces derniers temps se maintienne à un rythme honorable.
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